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營利事業自105年1月1日起,出售不動產依規定所繳納之土地增值稅,原則上不得列為成本費用減除


財政部中區國稅局大智稽徵所表示,營利事業自105年1月1日起,出售不動產依規定所繳納之土地增值稅,若為105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得並持有之不動產(以下簡稱新制房地),依所得稅法第24之5第2項但書規定,不得列為成本費用,亦不得於收入項下減除;惟出售非屬新制房地者,依營利事業所得稅查核準則第90條第7款規定,應在出售土地之收入項下減除。 
    該所進一步說明,新制房地合一稅依所得稅法第24條之5第1項規定,係按出售房屋、土地交易所得額(簡稱房地交易所得額),減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額申報課稅。所稱房地交易所得額係指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額,因新制已減除土地漲價總數額,為避免重複減除,出售所繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。
    該所舉例說明,甲公司於105年1月買進房地總價3,000萬元並於105年12月以3,500萬元出售(適用新制),依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為100萬元,土地增值稅為20萬元,應計入營利事業所得額為400萬元(房地交易所得額500萬元(3,500萬元-3,000萬元)-土地漲價總數額為100萬元)。
    該所提醒營利事業於105年度起處分不動產時,應先判定該不動產是否適用新制,再依相關課稅規定計算正確出售所得並納稅。